Квартира в ипотеке – можно ли ее продать?

Просмотров: 3166 
Вернуться в категорию: О недвижимости

imgКвартира в ипотеке. Можно ли её продать?

Многие считают, что квартиру или иное недвижимое имущество, приобретенное в кредит нельзя. Сразу скажем, что это мнение не правильное, продать можно, только потребуется соблюдать определенные правила и требования. Такую сделку совершить хоть и сложно, но при желании возможно. Однако, прежде чем приступить к решающим действиям важно выяснить, как ипотечную квартиру правильно продать.
При заключении кредитного договора в нем указывается, что квартиру с обременением нельзя подарить, обменять или продать. Однако нельзя это делать без разрешения банка. Значит, первое, что потребуется сделать, это обратиться с вопросом в отделение банка, в котором оформлялся кредит. Скрывать не станем, что вероятность, что банку понравится ваша просьба, равна нулю.
Связанно это с тем, что кредитор в подобной ситуации теряет прибыль, которую он получает при начислении процентов за пользование вами кредитными средствами. Многие банки сразу дают отрицательный ответ, однако имеются и случаи, когда кредитная организация дает разрешение на продажу квартиры.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

Итак, если имеется возможность погасить задолженность в полном объеме одним платежом, конечно, если это предусматривается договором, то в результате с квартиры снимается обременение и собственник получает право распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение. Однако редко подобный вариант реализуется. Связано это с тем, что вопрос реализации квартиры появляется в случаях, если появляется задолженность по оформленной ипотеке.
Процедура совершения сделки усложняется тем, что в ней принимает участие не две стороны, а три, а именно покупатель, продавец и кредитор (банковское учреждение). Проигнорировать третьего участника не получится, поскольку именно банк фактически имеет законное право распоряжаться квартирой, до момента пока заемщик не рассчитается с долгом.
Поэтому если вы планируете продать купленную в кредит квартиру, которая находится в залоге, и не имеете возможность досрочно закрыть кредит, то потребуется лично посетить банк и просить одобрения на продажу квартиры.

Продажа квартиры с помощью рефинансирования

Если после обращения в банк вам не дали положительный ответ, то есть еще один вариант – рефинансирование. Потребуется посетить другой банк и попробовать оформить кредит там, если новый кредит одобрен, то полученные деньги вносятся в счет погашения долга по ипотеке, после чего будет снято обременение, и теперь вы легко сможете продать уже свою собственную квартиру.
Однако и здесь имеются свои нюансы. Процентная ставка здесь является ключевой, рефинансирование будет выгодно, если процент по новому кредиту будет ниже хотя бы на 2 пункта. Если нет, то в таком кредите выгод нет и его, возможно, не следует оформлять, поскольку в результате получится переплата в несколько раз выше, нежели если выплачивать кредит по имеющейся ипотеке.
Можно поступить иначе, однако для этого потребуется найти покупателя, который еще до совершения сделки будет готов передать вам требуемую сумму, которой будет достаточно для внесения полной задолженности по ипотеке. Конечно, на подобный шаг готов будет пойти далеко не каждый покупатель, поскольку рисковать собственными сбережениями вряд ли кто пожелает.

imgКак осуществляется сделка при продаже квартиры, которая находится в кредите

Главное, о чем должен помнить собственник ипотечной квартиры, которую он желает продать необходимость поставить в известность банк и получить официальное разрешение на проведение подобной сделки. Отметим, что подобный пункт прописывается в кредитном договоре. Конечно, банк имеет право, как дать разрешение, так и отказать в продаже ипотечной квартиры. Что важно знать:
• при составлении заявления на досрочное погашение потребуется указать основание, на котором недвижимость планируется продавать. Для банка досрочный расчет означает убытки, потерю дохода, которые он может получить в виде начисленных процентов, поэтому, скорее всего, понадобится подробное объяснение и веские основания;
• после того как будет погашен кредит следует в банке получить справку, где подтверждается полный расчет, при этом важно получить отметку о снятии обременения на квартиру;
• в случае если заемщик нарушает кредитные обязательства (перестает выплачивать задолженность), банк может обратиться с заявлением в суд, после чего квартира будет принудительно выставлена на торги с целью ее реализации в счет погашения кредитной задолженности. Отметим, что в первую очередь средства направляются на выплату пени и штрафов;
• чтобы продать квартиру, приобретенную на условиях военной ипотеки, главным требованием будет снятие с недвижимости обременения. До этого квартира находится в залоге не только в банке, но и в Министерстве Обороны.
Если при покупке квартиры использовались в качестве первоначального взноса средства материнского капитала, то помимо всего прочего еще обязательно потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Основные методы и способы продажи квартиры купленной в ипотеку

В действительности способов продать квартиру в ипотеке не так и много, выделить можно всего три:
1. Продать ипотечную квартиру за наличные средства, которые после оформления сделки направляются в счет погашения кредита. На практике это происходит следующим образом. Потребуется найти покупателя, который согласится внести предоплату, размера которой будет достаточно для полного погашения долга по имеющейся ипотеке. Конечно, в данном случае покупатель пожелает застраховаться и снизить риски, для этого потребуется подготовить договор задатка. После получения нужной суммы средства передаются в банк в счет погашения кредита. Теперь важно проследить, чтобы сотрудник убрал пометку относительно обременения на квартиру. Только теперь можно будет оформить договор купли продажи недвижимости. Оставшиеся денежные средства покупатель передает продавцу уже после заключения сделки.
2. Продажа квартиры осуществляется на условиях проведения процедуры переоформления ипотеки. Отметим, что сегодня многие банки предлагают клиентам заманчивые условия оформления ипотеки не только на первичном, но и на вторичном рынке недвижимости, главное условие ликвидность. Поэтому если покупатель планирует купить квартиру в ипотеку, первое что следует уточнить у него, какой суммой он располагает. Денежных средств должно хватить на погашение продавцом остатка суммы задолженности по кредиту. Одним словом, порядок действий до момента снятия обременения аналогичен тому, как и в первом случае. Только теперь стороны участвующие в сделке могут обратиться в банк, где будет проведена процедура переоформления документов. Покупатель и продавец должны иметь полный пакет документов, которые могут потребоваться при проведении сделки. После заключается договор купли продажи с последующей его регистрацией. Если все проходит успешно, то продавцу в установленные сроки банком переводится оставшаяся сумма.
3. Продажа квартиры через кредитную организацию. В подобной ситуации подготовкой необходимого пакета документов и поиском покупателя занимается банк. Узнать подробно относительно условий продажи ипотечных квартир банком можно на их официальном сайте, там предоставляется вся необходимая информация. Однако следует понимать, что банку не выгодно завышать сумму, для него главное получить средства, которых окажется достаточно для погашения задолженности клиентом по кредиту. Оставшиеся от сделки средства будут переданы клиенту. Сразу отметим, что такой способ продажи ипотечной квартиры не является выгодным для собственника.
Если вы не желаете столкнуться со сложностями при продаже ипотечной квартиры, важно четко соблюдать условия кредитного договора. Все действия должны быть согласованны с банком, обязательно нужно получить от кредитора разрешение на совершение сделки с недвижимостью.